Роман Василенко: «Жилищная кооперация — оптимальный способ решения жилищного вопроса»

Председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей», доктор экономических наук Роман Василенко убежден, что жилищная кооперация — оптимальный инструмент решения жилищной проблемы россиян.

В сентябре этого года в Государственной Думе прошли экспертные консультации по законопроекту о жилищных кооперативах.

Как пояснил депутат нижней палаты парламента Сергей Крючек, новый закон предполагает регулирование жилищных кооперативов, схема работы которых отличается от традиционных ЖСК. Она основана на опыте Германии и во многом перекликается с существовавшими в СССР кассами взаимопомощи. Отличие от ЖК в том, что паевые взносы членов кооператива направляются на приобретение в их интересах готовых квартир. После внесения в полном размере паевых взносов квартиры передаются в собственность членам ЖК.

При этом законодательно такая схема работы не прописана. По словам депутата, сейчас изучается опыт подобного ко-
оператива, а также опыт государственных компаний других стран, чтобы найти приемлемую форму и вынести на дискуссию в Государственной Думе.

Свои пожелания высказал Роман Василенко — председатель правления жилищного кооператива «Бест Вей», действующего как раз по такой схеме. Он рассказал, что ЖК работает с мая 2014 года, но из-за пробелов и коллизий в законодательстве приходится постоянно сталкиваться с разного рода трудностями. С одной стороны, условия ЖК комфортны, но с другой — люди часто не могут воспользоваться существующими финансовыми инструментами, в частности материнским капиталом, в качестве первоначального взноса. То же касается и сертификата военнослужащих. Роман Василенко также обратил внимание на то, что кооператив — некоммерческая организация и прибыли не получает. Но приходится платить налог на недвижимое имущество. Это возможно делать только из средств пайщиков. Председатель ЖК «Бест Вей» предложил освободить такие кооперативы — некоммерческие организации от налога на недвижимое имущество, приобретенных в интересах пайщиков.

Он также отметил, что спорное законодательное регулирование приводит и к недоверию людей к подобным кооперативам. Хотя на деле, вступая в ЖК «Бест Вей», пайщики не несут рисков. Гражданин либо получает от кооператива жилье, либо, если он решил выйти из ЖК, возвращает паевые средства в полном объеме в течение двух месяцев и без штрафных санкций. После обсуждений нам удалось подробнее расспросить Романа Викторовича о плюсах кооператива и о сегодняшних успехах ЖК «Бест Вей».

Роман Викторович, как быстро можно приобрести квартиру с помощью ЖК «Бест Вей»?

— Сейчас средний период ожидания составляет примерно год. Кооператив был создан в 2014 году. На данный момент уже приобрели около 1000 квартир.

Жилищный кооператив — это, по сути, касса взаимопомощи: речь идет о покупке жилья в рассрочку, а не в кредит. Собираются несколько пайщиков и в складчину приобретают жилье для одного. Потом начинаются возвратные выплаты от того, кому уже купили квартиру, кроме того, могут прийти новые пайщики. Так аккумулируются сумма на покупку квартиры для другого, затем для третьего и так далее.

Очередь до второго или до третьего дойдет тем быстрее, чем больше пайщиков придет в кооператив и чем больше будут возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру. Причем сумма, составляющая долю самого пайщика в покупке квартиры для него, может постепенно аккумулироваться на счете кооператива.

А в чем преимущество жилищного кооператива?

— По статистике, больше половины российских семей не могут позволить себе ипотечное кредитование. Значительная часть из тех, кто нуждается в жилье, даже не обращаются в кредитные организации: проблемы с кредитной историей, нет официальной работы, официальные доходы не те, что требует банк, нет постоянной прописки…

А из тех, кто обращается, немало тех, кто получает отказ. По данным Счетной палаты России, более четверти средств, выделенных из бюджета для жилищного субсидирования молодых семей, оказались невостребованными, так как семьи не могут получить кредит.

Следующее препятствие — кредит вам могут одобрить совсем не на ту сумму, которая вам необходима. И вы будете вынуждены покупать ту квартиру, которую сможете себе позволить на предоставленные деньги.

Как работает жилищный кооператив? Для приобретения объекта недвижимости с помощью ЖК «Бест Вей» член кооператива вносит единовременно или постепенно 35% от стоимости объекта жилой недвижимости, 65% вносит кооператив — и приобретается квартира.

Кроме того, финансирование со стороны жилищного кооператива очень демократично: мы не проверяем кредитную историю, покупателем квартиры может быть гражданин, достигший 16-летнего возраста, независимо от того, есть у него официальная работа или нет, были у него просрочки по кредитам или нет.

Мы предоставляем максимально удобный график платежей — дифференцированный. Пайщик должен полностью расплатиться с нами за десять лет. Но, как правило, на практике пайщики выплачивают все раньше. При этом может быть предоставлена отсрочка по внесению паевых взносов.

А если пайщик окажется мошенником или переоценит свои финансовые возможности?

— Финансовая безопасность кооператива обеспечивается тем, что на период расчета за средства, предоставленные кооперативом, квартира находится в собственности кооператива. Если член кооператива по различным причинам выходит или исключается из него, паевой взнос ему полностью возвращается. Квартира либо передается другому пайщику, либо реализуется на открытом рынке.

А при ипотечном варианте право собственности сразу оформляется на гражданина.

— Да, но это собственность под обременением — под залогом! К тому же вы можете в любой момент вследствие неплатежеспособности эту так называемую собственность потерять вместе с вложенными деньгами. Или из-за того, что на объект недвижимости может быть обращено взыскание третьими лицами.

Если пайщик кооператива систематически не исполняет свои обязательства перед кооперативом по внесению ежемесячных платежей, решением общего собрания пайщик исключается из числа членов кооператива, при этом внесенные им ранее паевые средства возвращаются ему в полном объеме.

Как работаете с квартирой?

— Мы очень тщательно проверяем объекты жилой недвижимости, которые приобретаем в интересах пайщика, в том числе их ликвидность. Проводится юридическая экспертиза правоустанавливающих и технических документов, предоставленных продавцом объекта недвижимости. Проводится независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для жилищного кооператива важны гарантии, что объект недвижимости, в который вкладываются деньги, ликвиден. Кооператив должен понимать, что, если пайщик окажется неплатежеспособным, ЖК сможет передать эту квартиру другому пайщику или продать на открытом рынке. Это для нас фактор безопасности: не потерять деньги пайщиков.

Развитие кооператива зависит от количества привлекаемых пайщиков?

— Да, конечно. Но их ахиллесова пята — очередь. Первая квартира обычно покупается быстро, поскольку первую группу пайщиков сформировать не так сложно. Но потом их количество растет медленно, а возвращаемые суммы недостаточны, чтобы покупать следующие квартиры.

К примеру, один из московских ЖК, которому 13 лет, купил всего 104 квартиры. А наш кооператив — 100 квартир за первый год, а сейчас, как я сказал раньше, это уже около 1000 квартир.

Будет ли этот рост вечным?

— В паевом фонде ЖК обязательно формирование не сниженного остатка фонда, так называемый резервный фонд. Это позволяет сохранить устойчивость между привлеченными и использованными паевыми средствами и покрыть разрывы в период, когда пайщик решил добровольно выйти из кооператива и кооператив должен вернуть ему все его паевые взносы, а квартира еще не реализована.

А каково правовое регулирование деятельности жилищных кооперативов?

— Жилищный кооператив в соответствии с пунктом 4 статьи 110 ЖК РФ — это потребительский кооператив, признаваемый некоммерческой корпоративной организацией. Это юридическое лицо, которое не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (пункт 1 статьи 123.1 ФЗ «О некоммерческих организациях»).

Как широко работает «Бест Вей»?

— Мы работаем в России, аналогичные кооперативы зарегистрированы в Казахстане и Киргизии.

Что мешает развитию жилищных кооперативов?

— Недостаточная поддержка со стороны государства. Для того чтобы жилищных кооперативов были не десятки, а сотни и тысячи, нужен ряд государственных решений, закрепленных в специальном законе.

Кооперативы должны получить право привлекать в качестве паевых платежей государственные дотации, предусмотренные для различных категорий граждан.

Кроме того, помимо стимулирования ипотеки, федеральное правительство могло бы направлять средства и на участие в паевых фондах жилищных кооперативов. Это повысит привлекательность нашей сферы.

Текст: Владимир Александров
Фото: Из личного архива Р. В. Василенко