Жилищные кооперативы как приоритет государственной политики

Жилищные кооперативы — общемировой опыт решения жилищной проблемы. В Германии они появились раньше ипотечного кредитования и по-прежнему остаются основным инструментом решения квартирного вопроса. На сегодняшний день их там действуют сотни. За годы, прошедшие после Второй мировой войны, в ФРГ за счет средств, аккумулированных строительно-сберегательными кооперативами, было построено около 13 млн домовладений.

В СССР существовал такой способ обеспечения граждан жильем, как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Формально это были негосударственные организации, но в реальности они действовали под контролем государства, которое субсидировало до 70% стоимости жилья. Земля и коммуникации предоставлялись бесплатно, стройматериалы отпускались по льготным ценам, выдавались дешевые ссуды.

С началом рыночных преобразований жилищная кооперация как массовое явление погибла. Кооперативы не получили той законодательной и политической поддержки, которая оказывается ипотечным банкам. На ситуацию существенно повлиял рынок. Доходность ипотеки выше — это все-таки кредитный ресурс. Инвестор может строить жилье по себестоимости, а продавать — по рыночным ценам.

Сегодня в стране строится много коммерческого жилья, и ипотечные программы позволяют коммерсантам получать сверхприбыль. Но ситуация нестабильна: на фоне общего падения, с одной стороны, доходов населения, с другой — доходности в строительной отрасли начались поиски новых механизмов обеспечения жильем.

И в этих условиях именно механизм кооперации выглядит наиболее привлекательным способом приобретения собственного жилья. Это более открытый и прозрачный механизм.

На основе действующего в России законодательства можно создавать кооперативы, сегодня в стране их насчитывается несколько сотен. Это либо кооперативы с участием государства (такие есть в некоторых субъектах федерации), либо кооперативы без госфинансирования. Последние, как правило, являются межрегиональными, поскольку в рамках одного региона пока еще довольно трудно собрать пул пайщиков, достаточный для быстрого строительства или покупки квартир.

У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов — это положения и Гражданского, и Жилищного кодексов. Согласно российскому законодательству, жилищный кооператив относится к потребительским кооперативам и является некоммерческой организацией, то есть не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. В соответствии с Налоговым кодексом России вступительные, членские и паевые взносы, являющиеся основным имуществом кооператива, как средства целевого финансирования не облагаются налогом на прибыль.

Но государство пока не делает ставку на кооперативы, при том, что ипотечные процентные ставки, как и требования банков к заемщикам, у нас в стране довольно высокие. Получается, что граждане с невысокими доходами все еще лишены возможности решить жилищный вопрос, улучшить качество жизни.

Достоинство жилищных кооперативов в том, что это некоммерческие институты. К тому же участие в кооперативах и покупка квартиры с их помощью доступны для тех, кто, к примеру, пока находится в поисках работы. В отличие от ипотеки, для получения которой нужно иметь и постоянное место работы, причем в течение длительного срока, и высокий постоянный доход.

Еще одно важнейшее преимущество кооперативов: кооперативная квартира обходится покупателю в разы дешевле ипотечной. Так, ипотечная квартира в нашей стране обходится в рыночную стоимость плюс банковский процент. А вот стоимость кооперативной квартиры — почти исключительно стоимость приобретения.

Кроме того, есть членские взносы на функционирование кооперативов: они проводят юридическую экспертизу приобретаемых квартир, оформляют документы на собственность и так далее.

В той же Германии есть развитая законодательная база кооперативной деятельности, регламентирующая формы государственной поддержки кооперативов. Это институт, на который немецкое государство делает ставку.

Опять же, германские кооперативы получают государственное финансирование. Государство безвозмездно финансирует до четверти их ссудного фонда. Финансовая господдержка работает в виде премий, размер которых изначально составлял 25–35% от ежегодного депозита и постепенно снижался. Немецкая модель весьма популярна в Восточной Европе.

В нашей стране в некоторых субъектах федерации есть жилищные кооперативы, которые получают поддержку со стороны региональных бюджетов, но они предназначены для госслужащих.

Государственное финансирование или, к примеру, право вносить в качестве взноса средства по государственным субсидиям — в частности, материнский капитал, было бы очень большим подспорьем. Но пока четкой государственной политики в этом отношении нет.

Пенсионный фонд часто отказывает в перечислении в качестве паевого взноса материнского капитала. Ссылаясь на внутренние распоряжения, ПФР требует точный адрес объекта и конкретный срок приобретения жилья. Однако дело в том, что объект недвижимости пайщик выбирает после внесения им 35% от заявленной стоимости жилья и только после того, как будут собраны средства для приобретения жилья пайщику, которые многие из них как раз и хотят профинансировать за счет материнского капитала.

В настоящее время ЖК «Бест Вей» участвует в разработке законопроекта о жилищной кооперации под эгидой фракции «Справедливая Россия». Это очень важный для России закон, который позволит развить жилищную кооперацию в нашей стране.


Согласно российскому законодательству, жилищный кооператив относится к потребительским кооперативам и является некоммерческой организацией, то есть не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.


С появлением государственного финансового плеча у «негосударственных» жилищных кооперативов решится и проблема со сроками приобретения квартир своим пайщикам.

Финансовая пирамида — это когда выплаты тем, кто присоединился раньше, обеспечиваются за счет тех, кто присоединился позже. Темпы увеличения количества членов сообщества сокращаются, «хвост» пирамиды перестает увеличиваться и денег на выполнение обязательств перед ранее вступившими в сообщество перестает хватать.

В случае с жилищным кооперативом это невозможно в принципе: денег на расчет с выходящим из кооператива пайщиком не может не хватать. Даже если большинство пайщиков вдруг решат выйти из кооператива, он останется финансово состоятельным — за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке, и объемом возвращаемых паевых взносов.

Оценка и проверка покупаемых квартир — главная статья затрат кооператива. Ведь ликвидность квартир — основа его финансовой безопасности.

По закону кооперативы не имеют права привлекать кредиты и делать инвестиции. Так что риски неисполнения обязательств перед пайщиками надуманы.

В некоторых жилищных кооперативах может случаться замедление темпов покупки квартир — о чем говорилось выше. Но если в кооператив привлекаются все новые и новые аудитории, новые и новые члены, то риски при таком развитии событий минимальны.

Квартиры необходимы миллионам людей: уровень обеспеченности жильем в нашей стране невысокий. Даже если у человека уже есть квартира, он может нуждаться в квартирах для детей, в квартирах в городах, где он часто бывает по служебной или иной жизненной необходимости.

Кстати, в большинстве регионов жилищные кооперативы, как некоммерческие организации, освобождены от налога на имущество.

Объект недвижимости приобретается целевым образом — для проживания конкретного пайщика и членов его семьи, поэтому не принимается кооперативом на учет в качестве основных средств. До момента полного погашения средств, предоставленных кооперативом, собственник квартиры — кооператив.

Пайщик волен прописаться со своей семьей и пользоваться квартирой. В момент погашения последнего платежа перед кооперативом право собственности автоматически переходит к пайщику. В данном случае регистрация права собственности — это формальность.

Еще одно ключевое отличие от ипотеки заключается в том, что в том случае, если у пайщика временные трудности — недостаточно средств для внесения платежей, кооператив может предоставить ему отсрочку. Если же трудности становятся постоянными: пайщик не может выплачивать взносы, все шансы на отсрочку использованы, — ему предлагается выйти из кооператива. При этом ему до копейки возвращается уже внесенный паевой взнос. А если заемщик перестает платить по ипотечному кредиту, то лишается и квартиры, и уже внесенных за нее денег.

Так что жилищные кооперативы — оптимальное решение для нашей страны, поэтому движение жилищной кооперации будет усиливаться. Такой механизм приобретения жилья способен помочь массам людей покупать квартиры.

Есть еще один немаловажный аспект. Массовое строительство жилья является одним из ключевых факторов экономического развития страны в целом и отдельных отраслей экономики в частности.

Все просто: работают застройщики — производится бетон, арматура, панели, кирпич, отделочные материалы, оборудование, инструмент, техника, мебель. Рост объемов строительства влечет развитие широкого спектра отраслей промышленности, что позволяет создавать новые рабочие места. Растет экономика — растет общество.

Поэтому председатель жилищного кооператива «Best Way» Роман Викторович Василенко рассматривает работу кооператива как социально-патриотическую миссию: «Собственное жилье — основа жизненного благоустройства человека, якорь, позволяющий ему жить и работать в своей стране, обзаводиться семьей и детьми, чувствовать уверенность в завтрашнем дне, видеть перспективу. Если у молодого человека нет своего жилья или элементарной возможности приобрести его там, где он родился и вырос, он не чувствует себя привязанным к данному месту и легко уезжает в поисках лучшего качества жизни. Тем более если речь идет о квалифицированных специалистах. Успех должен иметь прочный фундамент. В любом обществе это жилье. Квартирный вопрос должен не портить, а воодушевлять людей. Жилищный кооператив «Best Way» видит в этом свою прямую задачу».

Текст: Владимир Александров